文字解读：《关于调整阿图什市普通住宅小区物业服务收费和停车服务收费标准的通知》政策解读

2026年6月18日，阿图什市人民政府印发《关于调整阿图什市普通住宅小区物业服务收费和停车服务收费标准的通知》（阿政规〔2026〕2号）（以下简称《通知》）。为便于全市各相关部门抓好贯彻落实，广大业主、物业使用人、物业服务企业及建设单位全面、准确理解政策内容，平稳有序推进政策落地实施，现将有关政策解读如下：

一、政策出台背景

我市现行住宅小区物业服务、停车服务收费标准于2022年制定实施。近年来，物业服务行业人工薪酬、水电能耗、保洁物料、设施设备维保等运营成本持续攀升，原有收费标准已难以覆盖企业合理经营成本。部分物业企业出现服务投入不足、运维保障弱化、服务质量下降等问题，无法满足群众日益提升的居住品质需求。

同时，全市住宅小区停车收费存在标准不统一、管理不规范、重复收费、纠纷多发等突出问题。为进一步规范物业服务和停车服务收费行为，理顺行业收费秩序，平衡业主、物业使用人、物业服务企业、建设单位各方合法权益，全面提升小区物业服务规范化、精细化管理水平，推动全市物业行业高质量、可持续、法治化发展，阿图什市发改委严格按照法定程序开展成本监审、广泛征求社会意见、组织价格听证、完成合法性审查，经市十届人民政府第八十六次常务会议审议通过，对全市普通住宅小区物业服务收费和停车服务收费标准进行优化调整。

二、政策制定依据

本次政策调整严格依据《中华人民共和国价格法》《政府制定价格成本监审办法》《政府制定价格听证办法》《政府制定价格行为规则》《物业服务定价成本监审办法（试行）》《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》（新发改规〔2020〕8号）、《新疆维吾尔自治区物业管理条例》《新疆维吾尔自治区定价目录》（新政发〔2023〕34号）、《自治区政府制定价格成本监审引入第三方审核服务暂行办法》（新发改规〔2020〕12号）等国家、自治区法律法规及规范性文件制定，程序合法、依据充分、合规严谨。

三、调价目的与基本原则

（一）调价目的

1.健全价格管理体系，规范行业收费秩序。严格落实自治区定价管理要求，履行县级政府物业收费定价职责，统一全市普通住宅、保障性住房物业服务及停车服务收费标准，解决以往收费混乱、质价不符、权责不清等问题，推动物业服务由粗放管理向分级服务、优质优价、质价匹配规范化模式转变。

2.疏导企业成本压力，全面提升服务品质。通过科学适度调整收费标准，合理弥补物业企业运营成本缺口，引导企业加大设施维护、环境保洁、安全值守、日常运维投入，倒逼物业服务提质增效，持续提升居民居住体验。

3.坚持民生导向，促进行业良性发展。充分结合我市经济社会发展水平和居民实际承受能力，稳妥设置调价幅度，兼顾低收入群体权益保障。通过标准化收费、规范化监管，构建公平竞争、优胜劣汰的物业服务市场环境，不断增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。

（二）基本原则

1.成本导向原则：以第三方成本监审结果为依据，结合多层、高层住宅及地下停车场真实运营成本科学定价，保障企业合理收益。

2.区域协调原则：对标喀什、阿克苏、和田等周边地州市收费标准，结合我市实际合理定档，保持区域价格均衡适度。

3.分类定价原则：按照房屋类型、服务等级、停车设施属性实行分级分类定价，实现服务等级与收费标准精准匹配。

4.公开透明原则：收费标准、服务内容、优惠政策、投诉渠道全面公开公示，主动接受社会监督。

5.惠民利民原则：严控调价幅度，杜绝大幅涨价，优化停车惠民条款，最大程度减轻群众负担。

四、收费标准调整主要内容

《通知》全文共包含五大核心内容，分别为普通住宅小区物业服务收费标准、停车服务收费标准、收费争议三级调处机制、规范管理与工作要求、执行范围及执行时限，现就相关内容简要解读说明如下：

（一）普通住宅小区物业服务收费标准

本标准适用于全市行政区域内普通住宅小区、保障性住房小区前期物业公共服务费收取及其监督管理工作。

1.未依法成立业主大会（业主委员会）的普通住宅小区及保障性住房小区，前期物业公共服务费实行政府指导价，严格按照物业服务质量等级对应基准价格执行。依据自治区《住宅物业服务标准》（XJJ056—2019），物业服务质量等级从低至高划分为一级、二级、三级、四级，基准收费标准如下：

多层无电梯普通住宅：一级服务0.55元/月·平方米、二级服务0.65元/月·平方米、三级服务0.75元/月·平方米、四级服务0.85元/月·平方米；

高层及带电梯普通住宅：一级服务1.10元/月·平方米、二级服务1.40元/月·平方米、三级服务1.70元/月·平方米、四级服务2.20元/月·平方米。

以上标准为基准价格，可在基准价基础上上下浮动10%。物业服务企业服务质量等级严格按照自治区住建厅《关于批准发布自治区工程建设标准〈住宅物业服务标准〉的公告》（2019年第238号）及《住宅物业服务标准》（XJJ056—2019）核定执行，严格落实质价相符。

2.已依法成立业主大会的普通住宅小区及保障性住房小区，由业主委员会或业主大会与物业服务企业协商确定物业公共服务收费标准；

3.非普通住宅及非住宅物业公共服务费实行市场调节价，由业主（产权人）与物业服务企业协商确定；

4.业主将普通住宅改为经营性用房按非住宅收取物业公共服务费；物业管理区域配套建设的幼儿园、学校、养老院（福利院）等公益配套场所，按普通住宅标准收取物业公共服务费；

5.物业公共服务费统一按不动产权登记建筑面积计算；尚未进行权属登记的，按测绘面积或购房合同记载的建筑面积计算。地下储藏室不计入物业服务费计费面积，但用途用于居住的除外；

6.尚未出售、尚未交付或交付不符合法律规定条件的物业，物业公共服务费由建设单位承担；符合交付条件的物业，物业公共服务费自交付公告期限届满次日起，由业主按期缴纳；

7.物业服务企业不承担收取自身不提供服务的代收代缴义务，任何单位不得强行委托物业服务企业代其向业主收费。供水（排污）、供电、供气、供热、通讯、有线电视、环卫等单位应当按照有关规定向住宅小区内的最终用户或设备产权人收取费用；确需要委托物业服务企业代收费（代抄表）的，应当与物业服务企业协商签订书面委托合同，并向物业服务企业支付酬金；

所有实行政府定价、政府指导价物业收费项目，必须严格执行法定收费标准，严禁超标准收费、自立项目收费、变相加价、重复收费，切实规范涉民收费行为。

（二）普通住宅小区停车服务收费标准

本标准适用于全市普通住宅小区、保障性住房小区规划配套的地上公共停车位、地下人防停车位及配套停车场（库）的停车服务收费（不含车位产权购置、出让费用）。

普通住宅小区、保障性住房小区前期物业管理区域的场地占用费、车位租赁费、停车服务费均实行政府指导价；已依法成立业主大会（业主委员会）的普通住宅小区、保障性住房小区的上述收费项目，收费标准由业主、业主大会（业主委员会）与建设单位或物业服务企业共同协商决定。非普通住宅、非住宅区域停车收费实行市场调节价，由业主、物业使用人与建设单位或物业服务企业协商确定。

1.场地占用费。普通住宅小区、保障性住房小区前期物业管理区域的业主、物业使用人占用小区共有公共场地停车的，场地占用费统一按60元/辆·月执行，价格下浮不限；外来临时车辆进入住宅小区，1小时内免费停放，超过1小时的按2元/车·小时计费，24小时单次累计收费最高不超过10元；已依法成立业主大会（业主委员会）的小区，公共场地占用费标准、临时停车免费时长由业主或业主大会（业主委员会）与物业服务企业共同协商确定；

2.停车服务费。业主已购买车库、车位产权或拥有长期使用权的，按单个车位不超过30平方米的计费标准，统一执行30元/辆·月·车位停车服务费，费用涵盖车位公共照明、卫生保洁、设施日常维护等全部服务内容，物业服务企业不得额外收取其他费用。商铺等非住宅停车服务收费实行市场调节价。

3.车位租赁费。普通住宅小区、保障性住宅小区前期物业管理区域的地下人防车位、配套车位租赁费实行政府指导价管理，年度最高不超过1800元/年·车位（折合150元/月·车位），价格下浮不限，由业主、物业使用人与建设单位或其委托的物业服务企业在政府指导价范围内共同协商确定。建设单位委托物业服务企业收取车位租赁费的，必须签订书面委托合同；未签订书面委托合同的，物业服务企业不得代为收取租赁费用。建设单位需从车位租赁费收入中，按协商比例向物业企业支付停车服务报酬。其他物业管理区域的车位租赁费实行市场调节价，由双方协商约定。

物业服务企业只能向业主收取场地占用费、停车服务费、车位租赁费中的一项，不得重复收取。

（三）收费争议三级调处机制

健全基层协调、行政调解、司法保障三级闭环纠纷调处机制，常态化化解物业服务收费矛盾纠纷，依法依规保障业主、物业服务企业及建设单位等各方合法权益。

1.基层协调处置：由属地乡镇（街道）牵头，村（社区）配合，健全物业管理纠纷调解、投诉举报快速处置机制，第一时间排查化解小区物业服务、收费争议等民生问题；

2.行政协同调解：基层调解未达成一致的，由乡镇（街道）统筹，联合发改、住建、市场监管等行业主管部门开展联合行政调解，依法依规协调解决争议问题；

3.司法兜底保障：行政调解无法达成共识的，依法引导当事人通过仲裁、司法诉讼等法定途径妥善处置矛盾纠纷。

（四）规范管理与工作要求

1.规范服务标准，全面公开公示。各物业服务企业必须严格执行《住宅物业服务标准》（XJJ056—2019）及物业服务合同约定，按对应服务等级提供标准化、规范化服务，实现质价相符。严格落实收费公示制度，在小区出入口、公示栏等显著位置，长期公示服务等级、收费项目、收费标准、收支明细、监督投诉渠道等信息，每半年更新公示内容，主动接受业主和社会监督。市住建局牵头负责常态化开展物业服务质量督导考评，杜绝质价不符问题。

2.健全联合监管，强化执法整治。健全市市场监管局牵头，市发改委、市住建局协同联动的常态化监管执法制度，定期开展物业服务收费专项督查检查。重点核查明码标价制度落实情况，严厉查处超标准收费、价外收费、重复收费、变相涨价、强制收费等违法违规行为。对查实的违规企业依法依规处罚、限期整改，违规处置结果纳入物业服务企业信用评价体系，实施信用约束、联合惩戒，强化监管震慑。

3.实行动态调价，科学优化标准。建立由市发改委牵头的物业服务收费动态评估调整机制，定期组织物业服务开展成本监审、政策实施成效评估。综合结合物业运营成本变动、居民收入水平、周边县市收费标准、行业发展现状及群众群众承受能力等因素，严格按照法定程序适时优化调整收费标准，兼顾民生保障和物业行业可持续健康发展。

4.畅通诉求渠道，高效处置投诉。依托12345政务服务便民热线、12315市场监管投诉举报热线，构建多部门协同处置工作平台。建立发改、住建、市场监管与属地乡镇（街道）、村（社区）上下联动响应机制，严格落实诉求优先受理、限时办结、及时反馈工作制度，分类高效处置物业服务质量、收费争议、停车管理等各类民生诉求，确保群众合理诉求事事有回应、件件有落实。

5.落实联席会议，化解矛盾纠纷。严格执行乡镇（街道）牵头，发改、住建、市场监管等部门，村（社区）、物业企业及业主代表共同参与的物业管理联席会议制度。定期研判物业行业领域突出问题，针对重大矛盾隐患、群体性诉求、突发物业纠纷，及时召开专题会议统筹处置。建立问题台账、细化整改措施、明确时限责任、全程跟踪督办，推动物业领域矛盾纠纷源头治理、就地化解、动态清零。

6.强化宣传解读，营造良好氛围。由市发改委、市住建局牵头，各乡镇（街道）、村（社区）协同配合，通过政府官网、政务公开平台、小区公示栏、新媒体矩阵、现场宣讲、入户解读等线上线下方式，全方位、全覆盖解读物业收费新标准政策、物业服务分级规范、法律法规政策。切实提升群众政策知晓率、企业合规经营意识，引导物业企业依规收费、规范履约，构建共建共治共享的物业管理新格局，保障收费调整政策平稳落地。

（五）执行范围及执行时间

1.执行范围：本通知适用于阿图什市行政区域内所有普通住宅小区、保障性住房小区的物业服务收费、停车服务收费管理及行业监督管理工作。

2.执行时间：本通知自2026年7月18日起执行，有效期为5年。本通知由阿图什市发展和改革委员会会同阿图什市住房和城乡建设局负责解释，由市市场监督管理局负责全程监督执行。《关于暂定阿图什市住宅小区物业服务收费和停车服务收费标准的批复》（阿发改字〔2022〕179号）同时废止。本通知执行期间，若国家、自治区出台新的物业管理及物业服务收费政策，从其新规定执行。

五、新旧收费标准对比

（一）物业服务收费小幅优化。多层住宅各等级单价上调0.1元/㎡·月；高层一级、二级单价上调0.1元/㎡·月，三级、四级价格保持不变，重点弥补基础物业服务成本缺口，高端服务保持价格稳定。

（二）停车惠民政策大幅升级。临时停车免费时长由30分钟延长至1小时；新增产权车位统一停车服务费标准；明确禁止场地占用费、停车服务费、车位租赁费重复收取，彻底整治乱收费问题。

（三）管理制度全面完善。新增物业服务动态调价、三级纠纷调处、物业管理联席会议等长效机制；细化业主小区自治定价权限；补齐以往停车收费、委托代收、车位管理等政策空白，实现收费管理规范化、制度化。

整体坚持小幅调价、提质惠民、规范治乱、平稳过渡原则，既保障物业行业可持续运营，又切实维护广大业主合法权益。

六、与周边地区收费标准对比

本次调价对标喀什市、阿克苏市、和田市三地现行收费标准统筹测算、科学制定，整体定价充分契合阿图什市经济发展现状与群众收入实际：

（一）物业服务收费层面。综合多层、高层全等级收费测算，我市四级物业服务基准收费整体处于周边地区中等区间，整体收费水平低于经济发展程度更高的喀什市；与阿克苏、和田市相比各有高低，不存在单方面高价区间。文件同步设置基准价上下浮动10%的弹性调节机制，物业企业可结合小区硬件配套、服务品质自主下调收费标准，充分适配本地居民收入承受能力。

（二）停车服务收费层面。小区地面场地占用费、地下人防车位租赁最高限价与喀什、阿克苏、和田三市基准标准保持一致；同时优化惠民细则，将外来访客临时车辆免费停放时长由半小时延长至1小时，单日停车累计收费上限统一设定为10元，惠民举措力度优于周边部分县市，在保障停车场基础运维开支的前提下，切实减轻群众日常停车支出负担。

本次定价坚持立足本地发展实际，不盲目照搬外地高价标准、不脱离群众实际承受能力，科学合理设置收费浮动区间，充分匹配阿图什市经济发展水平与民生保障现实需求。

七、特殊情形规定和特殊说明

（一）特殊情形规定

1.自有产权车位停车服务费不得超过地下人防车位年租标准的50%；

2.无障碍车位、新能源车位与普通车位同价，严禁加价；

3.物业必须优先保障业主停车需求，不得歧视、捆绑收费、拒绝困难群体租赁；

4.人防车位租赁收入优先用于人防设施维护，收支定期公示。

（二）特殊说明

本次停车收费标准基于第三方成本核算、行业调查、周边对标综合制定，因部分企业资料不全、停车场运营周期未达完整监审年限，本次定价充分压减企业利润空间、优先保障民生，标准合规合理、适度惠民。

八、收费票据与行为规范

所有物业收费必须使用税务正规发票，严禁白条、收据收费。税务、住建部门常态化开展票据稽查，对违规收费、票据不规范行为严肃查处。

九、政策实施重要意义

本次物业及停车收费标准调整，严格履行成本监审、听证、公示、合法性审查等法定程序，政策科学合规、公开透明、兼顾各方。通过适度疏导成本、规范收费乱象、完善监管机制、优化惠民条款，有效解决长期以来物业服务质价不符、停车收费不规范等民生痛点，进一步提升全市住宅小区物业服务质量，稳定行业发展预期，持续改善人居环境，切实提升广大群众的获得感、幸福感、安全感。

十、政策解读单位及联系方式

（一）阿图什市发展和改革委员会

第一责任人：阿依努尔·肉孜（阿图什市发展和改革委员会党组副书记、主任）

日常解读人：赛地古丽·太外库力（阿图什市发展和改革委员会价格收费管理室干部）

咨询电话：0908—4265201、0908—4222510

（二）阿图什市住房和城乡建设局

第一责任人：董程远（阿图什市住房和城乡建设局<人民防空办公室>党组副书记、局长）

日常解读人：排孜丽耶·买买提衣明（阿图什市房地产服务中心物业管理办公室主任）

咨询电话：0908—4222770、0908—4222148