关于召开阿图什市普通住宅小区物业服务收费标准调整听证会的公告

为广泛听取社会各界的意见，提高政府价格决策的民主性、科学性和透明度，根据《中华人民共和国价格法》《政府制定价格听证办法》《政府制定价格成本监审办法》和《自治区政府定价听证目录》等有关规定，决定召开阿图什市普通住宅小区物业服务收费标准调整听证会。现将有关事项公告如下：

一、听证事项

阿图什市普通住宅小区物业服务收费和停车服务收费标准调整。

二、听证会时间及地点

2026年1月30日（星期五）上午11时，在市财政局7楼会议室。

三、听证会代表人员名单（34名）

（一）消费者代表15名：帕孜拉·达吾提（幸福街道居民<市人大代表>）、艾克拜·阿不力米提（幸福街道居民<业主委员>）、艾力·吾守尔、艾科拜尔·图尔荪、吾拉衣木·库尔班、吾拉木·艾力木（幸福街道社区居民）、米也塞尔·吾布力（光明街道居民<市人大代表>）、马玉忠、周艳春、努尔·库尔班、阿不力米提·阿不拉、迪力夏提·尼亚孜（光明街道居民<业主委员>）、热比耶木·吐尔洪、斯提瓦力迪·吐合苏尼、古丽努尔·居马红（新城街道居民<业主委员>）。

（二）经营者代表4名：穆拉迪力·莫明江（克州光明物业服务有限公司）、刘星铎（阿图什市万家园物业服务有限责任公司）、黄义（阿图什博格拉物业服务有限公司）、马依热·努尔江（阿图什市希望物业服务有限公司）。

（三）相关单位代表14名：姬文虎（市委机要保密局）、阿扎提古丽·吐库（市人大）、吾日古力·热合买提（市政府）、魏超（市政协<政协委员>）、严元博（市纪委监委）、方磊（市住建局）、王朋（市发改委）、肉孜买买提·卡的（市民政局）、侯子航（市信访局）、热孜万古·艾尼外尔（市市场监督管理局）、祖力皮喀尔·艾克白尔（市司法局）、王文洋（幸福街道办事处）、阿塔吾拉·吐尔逊（光明街道办事处）、买买提艾莎·萨尔塔衣（新城街道办事处）。

（四）专家1名：吕芹（新疆联疆会计师事务所）。

新闻媒体记者临时选派，由阿图什市发展和改革委员会邀请。

四、听证人名单（4名）

阿依努尔·肉孜（阿图什市发改委党组副书记、主任）、董程远（阿图什市住房和城乡建设局<人民防空办公室>党组副书记、局长<主任>）、夏志华（阿图什市住房和城乡建设局<人民防空办公室>党组成员、市房地产服务中心党支部书记）、赛地古丽·太外库力（阿图什市发改委价格收费管理室干部）。

五、其他事项

听证会代表因特殊原因不能出席的，应当于2026年1月25日前以书面形式告知阿图什市发改委，同时提交书面意见。

欢迎社会各界通过联系阿图什市发改委价格收费管理室对《阿图什市普通住宅小区物业服务收费标准调整方案（草案）》提出宝贵意见和建议，反馈意见建议的受理时间为2026年1月15日至2026年1月29日。

联系人及电话：赛地古丽·太外库力0908-4265201、4222510。

附件：阿图什市普通住宅小区物业服务收费标准调整方案（草案）

阿图什市发展和改革委员会

2026年1月15日

附件

阿图什市普通住宅小区物业服务收费和停车服务收费标准调整方案（草案）

为规范阿图什市普通住宅小区物业服务收费和停车服务收费行为，维护业主、物业服务企业合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、新疆维吾尔自治区发展和改革委员会 新疆维吾尔自治区住房和城乡建设厅 新疆维吾尔自治区市场监督管理局关于印发《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法的通知》（新发改规〔2020〕8号）及《新疆维吾尔自治区政府定价的经营服务性收费目录清单（2024版）》等相关规定，结合我市3家物业服务企业2022-2024年物业服务定价成本监审和4家房地产公司地下停车场成本测算结果，参考周边城市收费标准，结合阿图什市实际，拟定本调整方案。

一、基本情况

（一）物业服务行业现状。阿图什市现有登记备案物业服务企业26家（国有企业2家、民营企业24家），服务普通住宅小区113个，物业服务总面积约452.184万平方米。目前执行的物业服务费标准为：多层不带电梯住宅一级0.45元/平方米·月、二级0.55元/平方米·月、三级0.65元/平方米·月、四级0.75元/平方米·月；高层或带电梯住宅一级1元/平方米·月、二级1.3元/平方米·月、三级1.7元/平方米·月、四级2.2元/平方米·月。经成本监审，现行收费标准低于企业合理运营成本，部分企业存在服务投入不足、质量下滑等问题，难以满足业主日益增长的物业服务需求。

（二）停车设施及使用现状。全市住宅小区配套建设地上公共停车位11400个、地下停车位9368个（其中人防停车位2491个），车位配比率为1:1至1:1.2，基本能满足业主日常停车需求。当前停车服务收费存在标准不统一、权责划分不清晰等问题，需进一步规范定价机制和收费行为。

二、调整原则

（一）成本导向原则。以3家代表性物业公司成本监审结果（多层单位成本0.57元/平方米·月、高层单位成本1.17元/平方米·月）和4家房地产公司地下停车场成本测算为基础，确保收费覆盖合理运营成本。

（一）区域协调原则。参考喀什市、阿克苏市等周边城市收费水平，结合本地经济实际，保持收费标准区域合理可比。

（三）分类定价原则。按住宅类型、服务等级、停车设施属性分类分级定价，实现质价相符。

（四）公开透明原则。收费标准、服务内容及低收入群体优惠政策全面公开，接受社会监督。

（五）惠民利民原则。平衡业主负担与企业发展，避免收费大幅波动，重点保障低收入群体基本居住权益。

三、成本监审结论

（一）物业服务费成本监审结论。对博格拉物业等3家物业公司2022-2024年成本监审显示：4个高层小区核定年度成本2,614,471.79元，服务面积186,085.5平方米，单位成本1.17元/平方米·月；6个多层小区核定年度成本1,786,793.37元，服务面积262,726.20平方米，单位成本0.57元/平方米·月。

（二）停车服务成本监审结论。对4个房地产公司7个地下停车场测算显示：按70年使用年限计算，车库平均单价2,252.95元；含每月25元物业管理费后，年均单价2,535.43元，为停车服务收费定价提供了科学的成本依据。

四、普通住宅小区物业服务收费标准调整方案

（一）定价范围

普通住宅小区的前期物业服务费及保障性住房物业服务费。未成立业主大会（业主委员会）的普通住宅类前期物业服务收费和保障性住房物业服务收费实行政府指导价。已成立业主大会（业主委员会）的普通住宅小区，由业主大会（业主委员会）与物业服务企业协商确定物业服务收费标准。

（二）拟定物业服务收费标准

按照新疆维吾尔自治区住房和城乡建设厅《关于批准发布自治区工程建设标准<住宅物业服务标准>的公告》（2019年第238号）文件，将阿图什市物业服务价格分为四个等级，做到服务与价格相匹配，提高企业服务意识和服务水平，收费标准如下：

1.多层不带电梯普通住宅：一级服务0.55元/月·平方米、二级服务0.65元/月·平方米、三级服务0.75元/月·平方米、四级服务0.85元/月·平方米。

2.高层或带电梯普通住宅：一级服务1.1元/月·平方米、二级服务1.4元/月·平方米、三级服务1.7元/月·平方米、四级服务2.2元/月·平方米。

阿图什市普通住宅小区前期物业服务费及保障性住宅物业服务费基准价（单位：元/月/㎡）

    我市拟定标准处于周边城市中等水平，既覆盖企业合理成本，又低于经济较发达城市收费标准，符合本地经济发展实际；以上基准价可上下浮动10%，浮动标准由业主大会确定，未成立业主大会的不得浮动。

（三）其他相关规定

1.已成立业主大会（业主委员会）的普通住宅小区，由业主委员会或业主大会与物业服务企业协商确定物业服务收费标准；未成立业主大会的普通住宅小区，执行前期物业服务收费标准。

2.非普通住宅及非住宅物业服务收费实行市场调节价。具体物业服务收费标准由物业服务企业与业主或业主大会（业主委员会）自主协商确定；业主将普通住宅改经营性用房按非住宅收取物业服务费，物业管理区域配套的幼儿园、学校、养老院（福利院）等按普通住宅收取物业服务费。

3.物业服务费按不动产权登记建筑面积计算，尚未进行权属登记的，按测绘面积或购房合同记载的建筑面积计算。地下储藏室不得计入物业服务费计费面积，但用途用于居住的除外。

4.尚未出售、尚未交付或交付不符合法律规定条件的物业，物业服务费由建设单位承担。符合交付条件的物业，物业服务费自交付公告结束次日起计算缴纳。

5.物业服务企业不承担收取自身不提供服务的代收代缴义务，任何单位不得强行委托物业服务企业代其向业主收费。供水（排污）供电、供气、供热、通讯、有线电视、环卫等单位应当按照有关规定向住宅小区内的最终用户或设备产权人收取费用；需要委托物业服务企业代收费（代抄表）的，应当与物业服务企业协商签订委托合同，并向物业服务企业支付酬金。

6.实行政府定价、政府指导价的收费项目，必须严格按规定价格标准执行，严禁任何单位超标准收费、乱加价、乱收费。

（四）周边城市物业服务费价格对比

    五、停车服务收费标准调整方案

（一）定价范围

普通住宅小区内规划的地上公共停车位、地下人防停车位及配套停车场（库）的停车服务收费（不含车位产权出让费用）。其中，普通住宅前期物业管理的场地占用费、停车服务费、地下车位租赁费实行政府指导价；已成立业主大会的，由业主大会与物业服务企业协商确定；非住宅户拥有的车位（库）收费实行市场调节价。

（二）拟定停车服务收费标准

住宅小区停车费分为：场地占用费、停车服务费、车位租赁费；住宅小区（含商住楼）配套停车场机动车停放服务收费标准按照产权分类进行收费，不得向业主重复收费；对非住宅户拥有的车位、车库实行市场调节价。

1.场地占用费：普通住宅小区业主、物业使用人占用共有场地的，按60元/辆·月收取，保障性住房业主、使用人占用共有场地的，按30元/辆·月收取；进入住宅小区的临时车辆1小时内免费，超1小时按2元/车·小时收取，24小时累计最高不超过10元；已成立业主大会（业主委员会）的普通住宅小区场地占用费，由业主委员会或业主大会与物业服务企业协商确定。

2.停车服务费：购买车库、车位产权（或拥有长期使用权）的业主，按不超过30平方米/车位的标准计费，参照住宅物业服务相关标准收取，最高不超过30元/月·车位；临时租赁车位的业主，其停车服务费由车位产权所有人全额承担，不得转嫁给承租人。除此费用外，物业服务企业不得再收取其他任何费用。

3.地下停车位租赁费：普通住宅小区地下停车位租赁费由建设单位收取。根据《阿图什市地下车库成本测算调查报告》，当地居民群众承受能力及新建高层小区地下车库运营未满3年的实际情况，参考周边城市收费水平，地下车位租赁费最高不得超过1800元/年·车位收取，下浮不限。具体标准由业主、物业使用人与建设单位或其委托的物业服务企业，在政府指导价范围内共同协商确定。其他物业管理区域的车位租赁费，由业主、物业使用人与建设单位或其委托的服务企业共同协商确定。建设单位委托物业服务企业管理和收取车位租赁费的，必须签订书面委托合同；未签订书面委托合同的，物业服务企业不得收取地下停车位租赁费。建设单位应当从车位租赁费收入中，向物业企业支付一定比例的停车服务报酬，具体比例由双方协商确定。

（三）低收入群体停车优惠政策

1.低收入群体及标准。低保对象占用地上公共车位的，场地占用费按50%收取，即30元/辆·月；低收入家庭租赁地下车位的，租赁费按政府指导价上限的80%收取，最高不超过1440元/年·车位。

2.优惠凭证及管理。业主凭民政部门出具的低保证明或低收入证明，到物业服务企业办理优惠手续；物业服务企业应当为优惠对象单独建档，每年公示优惠执行情况，确保政策精准落地。

（四）周边城市停车收费价格对比

喀什市：地上公共车位租赁费30元/辆·月，进入住宅小区的临时车辆半个小时内免费，超过半小时按2元/车·小时收取，最高不超过36元；地下人防车位租赁费1800元/年·车。

阿克苏市：未配备地下车库（位）的业主车辆，场地占用费60元/月·车，非本小区业主临时车辆，以进入小区开始计时，1小时内免费，24小时累计收取最高10元；没有规划地面车位，只配套建设了地下车库的业主车辆150元/月（含物业综合服务费），租赁费1800元/年·车，物业小区配套建设的立体机械升降式停车位执行180元/月（含物业综合服务费）。

和田市：地上停车场1.5元/天·辆，地上停车服务费0.45元/天·辆；车位归属全体业主共有的地下停车租赁费2元/天·辆，车位归属建设单位的地下车位租赁费6元/天·辆，地下停车服务费0.6元/天·辆。

我市拟定标准与周边城市基本持平，临时停车免费时段、收费上限更贴合居民实际需求，地下车位租赁费保持惠民水平，兼顾成本补偿和民生保障。

（五）特殊情形规定

1.自有产权车位停车服务费，不得超过地下人防车位年租标准的50%；

2.无障碍车位、新能源汽车专用车位收费与普通车位一致，不得额外加价；

3.物业服务企业应优先保障业主停车需求，不得拒绝低收入群体租赁申请，不得强制捆绑消费；

4.地下人防车位租赁应遵守人防工程管理相关规定，租赁收入优先用于人防设施维护保养，收支情况定期公示。

六、保障措施

（一）规范服务与公示。物业服务企业严格按《住宅物业服务标准》（XJJ056—2019）提供服务，每月公示服务台账、收费收支及低收入群体优惠执行情况。

（二）联合监管机制。市发改委、住建局、市场监督管理局定期开展专项检查，严查不按标准收费、变相提高低收入群体负担等行为。

（三）动态调整机制。每2-3年结合成本监审结果、周边城市调整情况及居民收入变化，评估并优化收费标准及优惠政策。

（四）畅通投诉渠道。通过12315价格投诉热线、12345政务服务热线，及时处理低收入群体收费纠纷。

（五）联席会议制度。由街道办事处牵头，协调解决收费争议、服务质量等问题，重点保障低收入群体诉求得到回应。

（六）加强宣传引导。通过政府网站官网、社区公告、新媒体平台等渠道，解读收费调整政策、服务标准及优惠措施，提高居民知晓率和认同感，营造良好实施氛围。

七、经济、社会影响分析

结合阿图什市作为南疆偏远城市的经济发展实际，居民收入结构以务工收入、农业收入为主，整体收入水平与北疆及疆内发达城市存在一定差距，本次收费标准调整充分兼顾成本补偿与民生保障双重目标，具体影响分析如下：

（一）对居民生活支出影响可控。以我市主流户型（多层80㎡、高层100㎡）为例，调整后多层一级住宅年缴物业费528元（按基准价0.55元/平方米计算），较现行标准增长22.2%，高层一级住宅年缴物业费1320元（按基准价1.1元/平方米计算），较现行增长10%。物业支出远低于食品、教育、医疗等刚性支出占比，不会对居民日常生活造成明显压力。

（二）特殊群体权益得到充分保障。针对低保家庭、低收入家庭制定的停车收费优惠政策，可直接降低其居住成本，体现民生关怀。同时，简化优惠申请流程，依托民政部门备案信息审核，确保政策精准惠及目标群体。

（三）推动物业服务行业提质升级。调整后的收费标准可覆盖企业合理运营成本，激励物业服务企业增加安保、保洁、设施维护等投入，提升服务专业化、规范化水平，吸引优质物业企业进驻，促进我市物业服务行业良性发展，改善小区居住环境。

（四）助力和谐社区和城市治理建设。规范的收费标准和清晰的权责划分，可有效减少业主与物业服务企业之间的收费纠纷，降低信访投诉量。通过“明码标价、质价相符”增强业主消费获得感，公共车位收益专款专用提升小区公共设施品质，为构建和谐稳定的社区奠定坚实基础。

综上，本次收费标准调整兼顾企业发展与民生保障，契合阿图什市经济社会发展实际，社会接受度高，实施后将实现业主、企业、政府三方共赢。

八、附则

本方案未尽事宜，按照《新疆维吾尔自治区物业管理条例》《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》等相关规定执行。

阿图什市发展和改革委员会

阿图什市住房和城乡建设局

2026年1月15日