广大市民：

为规范商品房预售资金监督管理，确保预售资金使用安全，防范交易风险，保障购房人及买卖双方的合法权益，逐步建立健全高效的商品房预售资金管理体系，市住建局起草了《阿图什市商品房预售资金监督管理实施细则（草案）》（征求意见稿）。请广大居民结合实际，提出修改意见建议，于2022年10月10日前反馈至市住建局办公室，逾期未反馈的视为无意见建议。

联 系 人：彭新艳

联系电话：0908-4222770

传    真：0908-4222770

邮寄地址：阿图什市松他克南路22号

附件：阿图什市商品房预售资金监督管理实施细则（草案）（征求意见稿）

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阿图什市商品房预售资金监管实施细则（试行）

为加强本市商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金专款专用，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《新疆维吾尔自治区商品房预售资金监管办法》，明确和细化商品房预售资金监管工作，优化营商环境，结合本市实际情况，制定本实施细则。

一、监管范围

本市行政区域内的新建商品房（含经济适用房）项目，按照商品房预售资金监管办法和本实施细则组织实施预售资金监管。

二、监管工作职责

市住房和城乡建设局是本市商品房预售资金监督管理的主管部门，负责本实施细则的组织实施，市房地产服务中心是商品房预售资金监管机构（以下简称“监管机构”），遵循政府监管、多方参与、专户专存、专款专用的原则，具体负责商品房预售资金的监管工作。

三、建立商品房预售资金监管系统

（一）本市建立统一的商品房预售资金监管系统（以下简称“监管系统”），通过监管系统对商品房预售资金实施网络化管理。

（二）监管系统必须与交易系统预售商品房网签备案相关联，做到监管资金以楼盘为基础，以套为单位关联，实现网签合同条款中写明监管银行、监管账户、监管账号。

（三）监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金，监管银行依据监管机构划分的重点监管资金拨付比例在监管系统进行设定，并对监管资金的拨付进行管理。

（四）通过系统建立预售资金监管预警机制，实时监控预售资金进出账异常情况。

四、招标确定监管银行，依约履行账户管理责任

阿图什市住房和城乡建设部门应当会同人民银行分支机构、银保监部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。中标的商业银行，应当通过当地政府门户网站予以公示。违反本意见相关规定的商业银行，不能继续作为监管银行。商业银行要严格按照预售资金三方监管协议做好监管账户监控，定期与阿图什市房地产服务中心进行对账，发现房地产开发企业存在违规挪用监管额度内资金问题的，应当停止拨付，并立即告知市住房和城乡建设部门。市住房和城乡建设部门要及时作出处理。商品房预售资金监管商业银行（以下简称“监管银行”），承担本行商品房预售资金监管业务的监督、检查和指导工作。

五、建立监管账户

（一）商品房预售资金监管账户建立

（1）监管账户应当按项目的一幢或多幢建立。

（2）开发企业选择监管银行后登录监管系统，录入重点监管资金使用节点及企业基本信息，并向监管机构提交下列资料：

1.《商品房预售资金监管账户建立申请表》（附件1）；2.企业营业执照；3.地址证明（含小区名称、幢）；4.建设工程规划许可证、施工许可证；5.测绘报告；6.委托书；7.经办人身份证明；8.其他资料。

监管机构收到资料后1个工作日内向房地产开发企业出具《商品房预售资金监管账户建立通知书》（附件2）。

房地产开发企业持《商品房预售资金监管账户建立通知书》及监管银行要求的其他相关资料到监管银行开立监管账户。

（二）存量房交易资金监管账户建立

（1）监管账户应当按经纪公司建立一个账户。

（2）房地产经纪机构选择监管银行后登录监管系统，录入监管资金使用节点及企业基本信息，并向监管机构提交下列资料：

1.《商品房预售及存量房交易资金监管账户建立申请表》（附件1）；2.备案证书原件及复印件；3.企业营业执照原件及复印件；4.经纪人和经纪人协理证原件及复印件；5.经济机构法人身份证原件及复印件；6.办公场所证明；7.其他资料。

监管机构收到资料后３个工作日内向房地产经纪机构出具《商品房预售及存量房交易资金监管账户建立通知书》（附件2）。

（3）房地产经纪机构持《商品房预售及存量房交易资金监管账户建立通知书》及监管银行要求的其他相关资料到监管银行开立监管账户。

六、监管资金的确定

（一）预售资金达到重点监管资金支取节点留存额度后，其余的预售款全部作为非重点监管资金。

（二）达到重点监管资金的支取节点，开发企业首次申请预售资金拨付时，房屋销售网签备案比例必须达到预售总面积的10%以上；监管资金总额度以销售楼盘网签备案建筑面积计算为准。（详见实施细则第十条）。

（三）建安成本核定。1.建安成本和小区配套设施建设成本构成工程建筑成本。（建安成本单价+小区配套设施建设成本单价=重点监管标准单价）。2571+500=3071元/平方米。2.精装修房屋资金监管的单价是在建安成本及配套设施的标准单价的基础上，按600元/平方米予以核定。

七、监管协议签订

（一）房地产开发企业开立监管账户后，登陆资金监管系统打印《商品房预售资金监管协议》（以下简称“监管协议”），与监管银行（或受监管银行委托分支机构）、监管机构三方签订《监管协议》。并向监管机构提交下列资料：

1.《阿图什市商品房预售资金监管协议》；2.工程进度和资金使用计划表；3.授权委托书；4.经办人身份证明；5.房屋预测报告；6.其他资料。开发企业依据《监管协议》及相关材料办理商品房预售许可。

（二）开发企业因特殊原因申请变更监管专用账户的，应当在监管资金未入账前与原监管银行协商一致后到监管机构申请，经监管机构审核通过后，重新签订监管协议。

（三）开发企业应当将监管协议的主要内容在售楼场所进行公示，并告知购房人。

八、购房款缴存和监管资金入账

房地产开发企业应当协助购房人选择下列方式将商品房预售款全部存入监管账户：

1.购房人将首付款或全款通过资金监管专用pos机或其他入账方式，将资金直接转入对应的监管账户，监管银行同时将预售款信息通过监管系统实时上传给监管机构。

2.购房人分期付款应按照商品房预售合同约定时间节点通过资金监管专用pos机或其他入账方式，将分期付款资金及时打入监管账户，监管银行同时将分期付款信息通过监管系统实时上传给监管机构。如未按时或未足额入账监管系统自动报警提示。监管机构及时通知开发企业督促购房人5个工作日内入账，是开发企业的原因不入账的，监管机构关闭该企业网上签约系统，暂停该企业销售，直至入账为止。将上述情况记入该企业诚信档案。

3.购房人按揭贷款受贷款人委托，由贷款银行或公积金管理中心直接将贷款金额转入商品房预售合同对应监管银行监管账户。各监管银行应及时将存入金额、网签合同号、存入时间等信息通过监管系统上传给监管机构。

九、新建商品房施工进度现场查勘

（一）对项目工程形象部位进行现场查勘，房地产开发企业在申请拨付监管资金前向监管机构提交下列资料：

1.《商品房预售资金监管现场查勘申请表》（附件3）；2.资金使用节点证明；3.施工进度影像资料；4.其他资料。

（二）监管机构收到资料后，应当在2个工作日内完成现场查勘。

（三）监管机构应当加强查勘档案资料的管理，并妥善保存查勘记录、施工进度影像等资料。

十、新建商品房预售重点监管资金拨付

（一）房地产开发企业申请拨付相应节点重点监管资金的（应在工程形象部位现场查勘合格后），按下列节点留存重点监管资金：

1.建设层数达到地上层数一半时，留存建造成本总额度的55%；

2.建筑主体封顶，留存建造成本总额度的35%；

3.建筑主体完工五方认证，留存建造成本总额度的25%；

4.外装饰完成，留存建造成本总额度的15%；

5.竣工五方认证，留存建造成本总额度的10%；

6.竣工验收备案，留存建造成本总额度的5%；

完成不动产权初始登记的，可以申请使用剩余监管资金，同时办理预售资金监管账户注销手续。（享受招商引资和园区建设项目的，适当降低商品房预售监管资金留存比例，但最多不得超过5个百分比）。

房地产开发企业申请拨付相应节点重点监管资金时，重点监管资金达不到拨付节点留存比例时，监管机构不予拨付。

（二）申请办理重点监管资金拨付手续应提交下列资料。

1.《商品房预售监管资金拨付申请表》（附件4）；2.资金使用节点证明文件：（1）施工进度节点，提供项目监理单位出具的建设工程形象部位证明；（2）主体结构封顶，提供项目监理单位出具的建设工程形象部位证明；（3）建筑主体完工五方认证，提供五方出具的建设工程形象部位证明；（4）外装饰完成的，提供项目监理单位出具的建设工程形象部位证明；（5）竣工五方认证，提供项目监理单位出具的建设工程形象部位证明；（6）竣工验收的，提交建设工程竣工验收备案表，提交不动产初始登记证明；3.工程进度验收及付款证明书（附件5）；4.现场勘查证明；5.授权委托书；6.经办人身份证明；7.已支取过重点监管资金的，开发企业再次申请拨付时，应提交上一次用款证明；8.其他资料。

（三）监管机构自受理之日起2个工作日内进行审核。经审核符合规定的，出具《商品房预售重点监管资金拨付通知书》（附件6）；不符合规定的，不予拨付并说明理由。

十一、非重点监管资金提取

（一）预售资金进入监管账户并经监管系统确认后，房地产开发企业可以申请提取非重点监管资金。该部分资金应用于本项目工程建设。

（二）房地产开发企业申请提取非重点监管资金的，持下列资料到监管机构申请办理非重点监管资金提取手续。

1.委托书；2.经办人身份证明；3.其他资料。

（三）监管机构自受理之日起2个工作日内进行审核。经审核符合规定的，出具《商品房预售非重点监管资金拨付通知书》（附件7）。

十二、解除监管

一、监管协议解除

监管项目办理不动产初始登记后，房地产开发企业办理解除监管业务的，应当向监管机构提交下列资料：

1.《商品房预售资金监管协议解除及余额拨付申请表》（附件8）；2.不动产首次登记证明；3.授权委托书；4.经办人身份证明；5.其他资料。

监管机构收到资料后1个工作日内解除监管，向房地产开发企业出具《商品房预售资金监管协议解除及余额拨付通知书》（附件9），房地产开发企业到监管银行办理相关手续。

二、监管账户注销

监管项目办理不动产初始登记后，房地产开发企业办理解除监管业务的，应当向监管机构提交以下资料：

1.《商品房预售资金监管账户注销申请表》（附件10）；2.不动产首次登记证明；3.经办人身份证明；4.委托书；5.其他资料。

监管机构收到资料后1个工作日内，向房地产开发企业出具《商品房预售资金监管账户注销通知书》（附件11），房地产开发企业到监管银行办理相关手续。

十三、不明入账的处理

购房人未按商品房合同约定交存购房款，或者预售资金划拨过程中因拨付失败返回资金监管账户形成的不明入账，房地产开发企业应当配合监管银行在3个工作日内予以划分确认，完成划分后房地产开发企业方可使用该部分资金。

十四、银行账务冲正

（一）因房地产开发企业、监管银行或购房人将资金错误划入监管账户等原因，造成应纳入监管的资金与实际缴入监管账户的资金不符时，房地产开发企业需办理冲正业务的，应向监管机构提交下列资料：

1.《商品房预售资金监管冲正申请表》（附件12）；2.预售资金错误划入监管账户的证明文件；3.企业营业执照；4.授权委托书；5.经办人身份证明；6.其他资料。

由于发放购房贷款或者银行汇款等原因造成资金错误划入监管账户的，还应当提供相关放贷银行或汇款银行出具的证明材料。

（二）监管机构收到资料后3个工作日内，向房地产开发企业出具《商品房预售资金监管冲正通知书》（附件13）房地产开发企业于2个工作日内持《商品房预售资金监管冲正通知书》到监管银行办理相关手续。

十五、网签撤销退款

购房人与开发企业按照规定办理相关退房手续的，由开发企业自行结算退款，购房款应当自办理退房手续后5个工作日内予以退还。退还购房款后，开发企业可以通过监管系统申请提取该套房屋留存在监管账户中的重点监管资金，并提交以下资料：

1.《商品房预售资金监管网签撤销退款申请表》（附件14）；2.经办人身份证明；3.购房人身份证明；4.委托书；5.退款原因证明材料；6.其他资料。

监管机构收到资料后2个工作日内，向房地产开发企业出具《商品房预售资金监管网签撤销退款通知书》（附件15）房地产开发企业持《商品房预售资金监管网签撤销退款通知书》到监管银行办理相关手续。

十六、有下列情形之一的，市住建局可以暂停房地产开发企业专用账户的资金支取，督促房地产开发企业尽快改正，并会同银保监部门监督专用账户内资金使用。

1.预售项目发生安全事故和质量问题的；2.预售项目未按期交付或存在不按期交付风险的；3.房地产开发企业存在严重违法违规行为，影响工程建设或存在经营风险的；4.被认定存在问题的其他情形。

十七、专用账户内资金未达到剩余工程建设节点用款额度时，房地产开发企业因支付工程建设费用或农民工工资困难，存在社会矛盾风险隐患，确需使用预售资金支付相应费用的，应向市住建局提出书面申请，经住建部门会同信访、人社部门审核后，可启动应急用款方式支取资金。

十八、施工方、监理单位提供虚假材料或利用其他手段协助房地产开发企业骗取调整预售资金监管留存比例的，记入企业及从业人员信用档案，并依法依规追究相关人员责任。

十九、开发企业、监管银行违规挪用、划转、占扣预售监管资金的，应及时足额返还。挪用、划转、占扣预售监管资金或协助挪用、划转、占扣预售监管资金造成项目烂尾，侵害购房人合法权益造成严重后果的，移送公安部门追究刑事责任。

二十、本实施细则适用于2022年取得预售许可的房地产开发项目，试行期至2022年12月31日。

附件：

1.商品房预售资金监管账户建立申请表

2.商品房预售资金及存量房交易资金监管账户建立通知书

3.商品房预售资金监管现场查勘申请表

4.商品房预售监管资金拨付申请表

5.工程进度验收及付款证明书

6.商品房预售重点监管资金拨付通知书

7.商品房预售非重点监管资金拨付通知书

8.商品房预售资金监管协议解除及余额拨付申请表

9.商品房预售资金监管协议解除及余额拨付通知书

10.商品房预售资金监管账户注销申请表

11.商品房预售资金监管账户注销通知书

12.商品房预售资金监管冲正申请表

13.商品房预售资金监管冲正通知书

14.商品房预售资金监管网签撤销退款申请表

15.商品房预售资金监管网签撤销退款通知书